Нехватка площадок, располагающих подготовленными инженерными коммуникациями, серьезная проблема, ограничивающая объемы нового строительства. Теплотрассы и электрические сети должны появляться раньше, чем жилые дома, объекты соцкультбыта или промышленные сооружения. Если этого не происходит, тогда точечное строительство единственный выход. Многие строители считают, что проблемы отставания сетевого хозяйства вина энергетиков, не уделяющих ему достаточного внимания и стремящихся переложить свои проблемы на других. Однако так ли это? «КС» встретился с ИГОРЕМ КОЛОДНИКОВЫМ, директором по корпоративному управлению ОАО «Новосибирскэнерго», чтобы поговорить с ним о том, что сдерживает развитие системы теплоснабжения в Новосибирске.
Игорь Владимирович, в Новосибирске растут объемы строительства, успевает ли за ними прокладка новых теплотрасс или увеличивается нагрузка на имеющиеся мощности?
Безусловно, прокладка новых теплотрасс важное условие освоения перспективных городских площадок. Энергетики не меньше строителей или инвесторов заинтересованы в том, чтобы коммуникации развивались опережающими темпами, тем более что для этого есть и финансовые средства. Однако деньги сегодня пойдут только туда, где есть возможность определения собственников коммунального имущества и определены гарантии, что инвестиции останутся за теми, кто вкладывает их в конкретные объекты.
Насколько известно, «Новосибирскэнерго» берет на себя задачу строить магистральные и внутриквартальные коммуникации, подводя их до фундаментов новых зданий?
Камень преткновения возникает при оформлении их в собственность. Теплотрассы как линии связи, газо- и нефтепроводы являются объектами недвижимого имущества, поэтому права на них должны быть зарегистрированы. Только после этого собственники смогут свободно распоряжаться ими или пускать их в оборот. Это основное требование рыночной экономики. Однако в российском законодательстве до сих пор нет четкого ответа на вопрос, как это делать применительно к таким сложным объектам, как объекты энергетики, которые к тому же находятся под землей. Ожидается, что закон о внесении изменений в законодательные акты, связанные с регистрацией прав на недвижимое имущество, будет вынесен на рассмотрение Госдумой, однако когда он будет окончательно принят, неизвестно.
В отдельных российских регионах, где есть понимание проблемы и заинтересованность в развитии своих сетей, на местном уровне найдены решения, устраивающие все заинтересованные стороны, комитеты по землепользованию, органы юстиции, муниципалитеты, компании, занимающиеся строительством сетей. В Новосибирске проблема регистрации прав на такие объекты недвижимости, как городские коммуникации, еще только начинает серьезно обсуждаться.
Каковы последствия этого?
Могу сказать исходя из собственной практики, что «Новосибирскэнерго» достаточно непросто получить места под строительство новых теплотрасс, несмотря на то что они нужны городу, но еще труднее рассчитывать на возмещение понесенных нами затрат.
Чтобы построить теплотрассу, компания должна пройти ряд процедур, связанных с получением разрешения и отводом земельного участка. Соорудить и ввести объект в эксплуатацию, зарегистрировать его и только после этого распоряжаться как своим имуществом. Сегодня мы можем построить теплотрассу и сдать ее в эксплуатацию, но после этого возникает проблема с ее регистрацией как объекта недвижимости. До этого момента на указанных сложных объектах строительство остается незавершенным, а это значит, что, например, предъявить по нему НДС к возврату не удастся.
В решении данной проблемы заинтересованы не только энергетики. Дальше всех удалось продвинуться «Газпрому», добившемуся в отношении своих объектов издания специальных постановлений правительства и нормативных актов. В отношении сетевых объектов теплового значения вопрос не решен. Отчасти это связано с тем, что в крупных городах есть пересечение интересов, связанных с нахождением имущества в границах определенного земельного участка. Однако энергетики никогда не стремились решать свои проблем за счет других. Хотелось бы одного найти механизм, который поможет регулировать возникающие проблемы и будет устраивать всех. Его отсутствие, безусловно, тормозит развитие нашего города.
Каков размер незарегистрированного имущества у вашей компании?
Незарегистрированные объекты новосибирской энергосистемы составляют примерно четверть от стоимости ее имущества. Это трубопроводы, паропроводы и сети различного диаметра.
Отсутствие единого подхода к регистрации тепловых сетей бич российской энергетики. Понятно, что их нужно строить, вкладывать в них средства, ремонтировать и развивать, однако отсутствие гарантий распоряжаться созданными компанией объектами в дальнейшем перечеркивает все.
Какая работа вами была проведена, чтобы получить право распоряжаться своими объектами?
Мы обращались с запросами в Главное управление архитектуры и градостроительства мэрии, департамент энергетики, ЖКХ города, Учреждение юстиции Новосибирской области по регистрации прав на недвижимое имущество, «Новосибирский технический центр учета объектов градостроительной деятельности и обеспечения сделок с недвижимостью по Новосибирской области», департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области, все понимают проблему, но, как мне кажется, пока недостаточно конкретных действий в ее разрешении.
Повод для этого есть на федеральном уровне этот вопрос не решен, однако это совсем не означает, что есть непреодолимые препятствия для его решения в интересах развития отдельной области.
Как обстоят дела у наших соседей?
Дальше всего удалось продвинуться в Томской области, где практически все объекты энергосистемы зарегистрированы. Понимание того, что проблема существует и требует немедленного решения, помогла преодолеть сложности, которые казались неразрешимыми.
Насколько сложна проблема с юридической точки зрения?
В соответствии с пакетом законов о реформировании электроэнергетики идет процесс реорганизации компании ОАО «Новосибирскэнерго». При реорганизации права переходят к выделяемым обществам. Для перехода прав требуется надлежащим образом оформить права на земельные участки.
Таким образом, от проведения процедуры оформления прав на землю во многом зависит реализация предписанных законом процессов реформирования электроэнергетики.
Существующая в настоящее время нормативная база, регулирующая вопросы оформления прав на земельные участки, не учитывает особенностей оформления прав на земельные участки, занятые теплотрассами.
Мы внимательно изучили имеющийся региональный опыт, пытаясь найти ответ на вопрос, есть ли единый подход к регистрации. И выяснилось, что его нет. Теплотрассы сами по себе сложные объекты, поэтому необходимы разные варианты решения проблемы. Требуется оговаривать возможный порядок использования земельных участков, через которые они проходят, и нарабатывать разную практику. Где-то это будет аренда, где-то сервитут. Для выработки окончательного решения необходимо учесть, что свое понимание проблемы и ее решение есть у нового руководства и специалистов управления федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (с кем мы тесно сотрудничаем на уровне консультаций), земельного комитета, кадастровых служб, областного земельного комитета и, конечно, у самих инвесторов. Необходимо предпринять меры для решения этой важной проблемы, привлекая все заинтересованные стороны, сдвинуть ее с мертвой точки, чтобы теплотрассы перестали быть «бесхозными объектами». Весьма привлекательным вариантом являлось бы издание нормативного акта, регламентирующего порядок установления публичного сервитута для земельных участков, занятых теплотрассами. В результате принятия данного акта значительно была бы упрощена процедура оформления прав и сэкономлены денежные средства энергокомпании, а следовательно, и потребителей.
В чем главная причина того, что объекты не могут быть зарегистрированы?
Основная проблема заключена в существующем земельном законодательстве, а именно в том, что нет положения, позволяющего правильно описать теплотрассу как сложный объект недвижимости на конкретном земельном участке. Каждая из теплотрасс лежит на чьей-то территории, проходит через объекты, относящиеся либо к муниципальной, либо к частной собственности. Наличие правоустанавливающих документов строительного договора, свидетельствующего о вводе объекта в эксплуатацию, либо постановления о строительстве теплотрассы для регистрации недостаточно. Чтобы подать документы в органы юстиции, необходимо подтвердить право на пользование земельным участком, но соответствующие организации их не выдают.
Кто, помимо энергетиков, также заинтересован в решении «земельного вопроса»?
Помимо нас, большим сетевым хозяйством владеют город и область. Если городские власти зарегистрируют все муниципальные сети, они смогут ими распоряжаться, что, безусловно, позволит им пополнить городскую казну. Бюджет заработает за счет использования муниципального недвижимого имущества, пуская его в оборот или сдавая в аренду. Теплотрасс и бесхозного имущества на территории города много, этим вопросом нужно заниматься.
Как я уже отмечал, строители также ждут решения вопроса о регистрации тепловых сетей. Они передают построенные дома товариществам собственников жилья, но ничего не могут сделать с построенными коммуникациями, которые «зависают» на их балансе. «Новосибирскэнерго» готово приобретать тепловые сети при условии, что они будут оформлены как объекты недвижимости.
Регистрация теплотрасс как объектов недвижимости стимулируется также необходимостью расширить региональную налоговую базу. Чем больше на территории города зарегистрировано крупных объектов тем больше бюджет, формирующийся в том числе за счет налога на имущество, арендной платы за землю, занятую этими объектами.
Часть тепловых сетей все же является собственностью энергетиков, как это удалось?
Парадокс в том, что с тепловыми сетями, переданными нам по плану приватизации в 1992 году, нет никакой проблемы. План приватизации является основанием подтверждения прав собственности и, следовательно, их регистрации. Однако как только мы касаемся вопроса предоставления земельных участков для строительства новых сетей, то сразу же появляются вопросы в законодательстве. В первую очередь как предоставить земельный участок? А без земельного участка невозможно зарегистрировать объект недвижимости со всеми вытекающими последствиями замораживанием оборотных средств и отсутствием притока инвестиций в развитие городского сетевого хозяйства.
|
